A pergunta chega quase sempre do mesmo jeito: "recebi um valor grande de uma vez; o aluguel já é tributado; agora vou pagar imposto sobre os dois?"
Não. Antecipar o aluguel não cria um imposto novo e não faz o mesmo aluguel ser tributado duas vezes. O imposto continua incidindo sobre o rendimento de aluguel, pela regra que já valia antes da antecipação.
Este texto explica por que, e como o carnê-leão funciona em 2026, depois da redução criada pela Lei 15.270/2025. Ele complementa cessão de recebíveis e imposto de renda, que trata do que muda na declaração. E não substitui o contador: o enquadramento depende da situação de cada proprietário.
Por que não existe bitributação
O medo vem de uma conta intuitiva: o dinheiro da Anter entrou na conta, então é renda; os aluguéis continuam sendo pagos pelo inquilino, então também são renda. Dois rendimentos, dois impostos.
A conta erra porque trata como duas coisas o que é uma só. A antecipação de aluguel é uma cessão de direitos creditórios (Código Civil, artigos 286 a 298): o proprietário transfere o direito de receber determinados aluguéis futuros e recebe à vista por essa transferência. O valor recebido à vista e os aluguéis dos meses cedidos não são dois rendimentos somados: são o mesmo aluguel, que chegou antes e com deságio. A operação muda o momento do caixa; não cria um segundo fato gerador sobre o mesmo aluguel.
Não é benefício fiscal. O imposto sobre o aluguel não desaparece. Ele só não é criado uma segunda vez por causa da antecipação.
O que é o carnê-leão
Quando o inquilino é pessoa física, ninguém retém o imposto na fonte. Cabe ao proprietário calcular e recolher, mês a mês, pelo carnê-leão, com DARF que vence no último dia útil do mês seguinte ao do recebimento. O que foi recolhido ao longo do ano é compensado na declaração de ajuste anual.
Quando o inquilino é pessoa jurídica, a empresa retém o imposto na fonte, e o proprietário informa o rendimento na declaração anual com base no informe que ela fornece. Não há carnê-leão sobre esse aluguel.
Antecipar não muda quem é o inquilino. O tipo de recolhimento continua sendo o do contrato.
As regras de 2026: tabela progressiva e redução
Em 2026, o cálculo mensal tem duas camadas, segundo a Receita Federal.
A tabela progressiva mensal, que segue a mesma desde maio de 2025:
| Base de cálculo mensal | Alíquota | Parcela a deduzir |
|---|---|---|
| Até R$ 2.428,80 | — | — |
| De R$ 2.428,81 a R$ 2.826,65 | 7,5% | R$ 182,16 |
| De R$ 2.826,66 a R$ 3.751,05 | 15% | R$ 394,16 |
| De R$ 3.751,06 a R$ 4.664,68 | 22,5% | R$ 675,49 |
| Acima de R$ 4.664,68 | 27,5% | R$ 908,73 |
A redução da Lei 15.270/2025, em vigor desde janeiro de 2026, que vale para os rendimentos tributáveis sujeitos à incidência mensal:
- Até R$ 5.000: redução de até R$ 312,89, de modo que o imposto do mês fique zerado.
- De R$ 5.000,01 a R$ 7.350: redução de R$ 978,62 menos 0,133145 × o rendimento, que diminui em linha reta até zerar.
- Acima de R$ 7.350: sem redução.
Na prática, o "aluguel isento até R$ 2.428,80" que circula por aí ficou incompleto: a tabela continua dizendo isso, mas a redução leva o imposto mensal a zero até R$ 5.000 de rendimento tributável.
Três exemplos, mês a mês
Aluguel recebido de inquilino pessoa física, sem nenhuma dedução, num mês de 2026:
| Aluguel no mês | Pela tabela | Redução | Imposto do mês |
|---|---|---|---|
| R$ 4.000 | 4.000 × 22,5% − 675,49 = R$ 224,51 | R$ 224,51 (limitada ao imposto) | R$ 0,00 |
| R$ 6.000 | 6.000 × 27,5% − 908,73 = R$ 741,27 | 978,62 − 0,133145 × 6.000 = R$ 179,75 | R$ 561,52 |
| R$ 8.000 | 8.000 × 27,5% − 908,73 = R$ 1.291,27 | — | R$ 1.291,27 |
Dois cuidados com esses números.
O mês não é a palavra final. Na declaração de ajuste anual, entram juntos todos os rendimentos tributáveis do ano — salário, aposentadoria, aluguel. A Lei 15.270 também criou uma redução anual, que zera o imposto até R$ 60 mil de rendimentos tributáveis no ano e diminui até R$ 88.200, a partir da declaração de 2027. Quem tem aluguel de R$ 4.000 e também salário pode ter carnê-leão zerado todo mês e, ainda assim, imposto a pagar no ajuste.
Quem tem mais de um imóvel soma. O carnê-leão é apurado sobre o total recebido de pessoas físicas no mês, não contrato a contrato. Dois aluguéis de R$ 3.000 formam um rendimento de R$ 6.000, que cai na faixa de redução parcial da tabela acima, e não dois rendimentos isentos.
Em que mês cada valor é reportado muda a linha da tabela. É exatamente por isso que o momento do reconhecimento dos meses cedidos é assunto para o contador, e não para uma regra de bolso.
O que se desconta antes do imposto
O imposto incide sobre o rendimento líquido. Pelo Regulamento do Imposto de Renda (Decreto 9.580/2018, art. 41), não entram no rendimento de aluguel, quando pagos pelo proprietário:
- os impostos, taxas e emolumentos sobre o imóvel, como o IPTU;
- as despesas pagas para cobrar ou receber o aluguel, como a taxa de administração da imobiliária;
- as despesas de condomínio.
Se o contrato de locação transfere IPTU e condomínio ao inquilino, eles não são ônus do proprietário e não se descontam. Guarde os comprovantes do que você paga.
O que muda quando o aluguel é antecipado
O imposto não é criado de novo — isso não muda. O que muda é que existe uma pergunta operacional a responder antes de assinar: como os meses cedidos são reportados no carnê-leão e na declaração anual ao longo do período. A resposta depende do perfil de cada proprietário, e é ela que define em qual linha da tabela cada valor cai.
Por isso vale a meia hora com o contador antes da operação, e não em abril do ano seguinte. Leve:
- o termo de cessão assinado, que descreve quais meses foram cedidos, por qual valor e em que condições;
- o comprovante da transferência, que mostra a entrada do recurso na conta de titularidade do proprietário;
- o contrato de locação e os comprovantes de IPTU, condomínio e taxa de administração que você paga.
Duas coisas não aparecem na declaração por causa da antecipação: dívida e financiamento. Como não houve empréstimo, não há nada a informar em Dívidas e Ônus Reais. O proprietário vendeu um crédito que era dele; não contraiu dívida.
Antes de antecipar
A antecipação é feita sempre por meio da imobiliária que administra o imóvel, e o valor que você recebe aparece na simulação antes de qualquer assinatura. Com esse número e o termo de cessão em mãos, a conversa com o contador fica objetiva: quanto, quais meses, desde quando.
Este conteúdo é informativo e não substitui a orientação de um contador. As regras e os valores citados são os vigentes em outubro de 2026 e podem mudar; o enquadramento de cada proprietário depende do seu caso. Valores e prazos da antecipação podem variar conforme a análise de cada contrato.