A operação de antecipação em si é a mesma nos dois casos: existe um contrato de locação vigente, existe o direito de receber os aluguéis futuros, e esse direito é cedido. Quem antecipa é quem tem esse direito — e isso é definido pelo contrato de locação, não pelo fato de ter ou não ter CNPJ.
O que muda é o entorno: como o aluguel é tributado, quais documentos são pedidos e o que a Reforma Tributária altera daqui para frente.
Este texto é informativo e não substitui a orientação de um contador ou advogado tributarista. Enquadramento tributário depende do seu caso concreto.
Tributação do aluguel para pessoa física
O aluguel recebido por pessoa física é rendimento tributável e segue a tabela progressiva do Imposto de Renda, com alíquotas de 7,5% a 27,5%.
Quando o inquilino é pessoa física, o recolhimento é mensal, pelo carnê-leão, feito pelo próprio proprietário. Quando o inquilino é pessoa jurídica, a empresa retém o imposto na fonte, e o proprietário informa o rendimento na declaração de ajuste anual com base no informe fornecido pela empresa.
Em ambos os casos, algumas despesas podem ser deduzidas da base — como a taxa de administração paga à imobiliária, o IPTU e o condomínio, quando são ônus do locador.
Tributação do aluguel para pessoa jurídica
Quando o imóvel pertence a uma pessoa jurídica — em geral uma holding patrimonial —, a receita de aluguel é tributada conforme o regime da empresa, lucro presumido ou lucro real. A carga efetiva costuma ser menor que a alíquota máxima da pessoa física, e o leque de deduções é mais amplo.
A contrapartida é o custo da estrutura: contabilidade regular, obrigações acessórias, custo de constituição e manutenção. É o tipo de conta que só fecha a partir de um determinado volume de imóveis e de receita.
O que muda com a Reforma Tributária
A Lei Complementar 214/2025 trouxe a locação de imóveis para o campo do IBS e da CBS, os tributos que substituem PIS, Cofins, ICMS e ISS. Três pontos importam para quem vive de aluguel:
Quando começa. A incidência sobre locação entra na transição da reforma e passa a valer a partir de 2027 — não em 2026. Até lá, o que vale é o regime atual.
Quem é atingido. A pessoa física só se torna contribuinte se cumprir os dois critérios ao mesmo tempo: ter mais de três imóveis alugados e receita anual de locação acima de R$ 240 mil. Quem não se enquadra nos dois continua na tributação tradicional, sem mudança.
O piso se move. Esse valor de R$ 240 mil é atualizado mensalmente pelo IPCA desde a publicação da lei — então ele não é um número fixo, e a conferência precisa ser feita no ano em que a regra for aplicada.
Vale registrar ainda que a locação recebeu redutor de 70% na alíquota, o que reduz bastante a carga em relação ao padrão dos novos tributos. A regulamentação segue em construção, e este é um tema para revisitar com o contador a cada mudança relevante.
O que muda na hora de antecipar
Documentação. Pessoa jurídica apresenta contrato social ou última alteração consolidada, cartão CNPJ e a comprovação de quem tem poderes para assinar pela empresa. Pessoa física apresenta os documentos pessoais e o contrato de locação.
Titularidade. O contrato de locação precisa estar em nome de quem antecipa. Imóvel no CPF com contrato no CPF: antecipa a pessoa física. Imóvel na holding com contrato em nome dela: antecipa a PJ. Não dá para misturar.
A análise é a mesma. Contrato, garantia, histórico de pagamento do inquilino e situação do imóvel — os critérios não mudam conforme o tipo de titular.
Vale a pena migrar para pessoa jurídica?
Não existe resposta única, e desconfie de quem der uma. A decisão depende do número de imóveis, da receita anual, do seu plano de sucessão e do custo da estrutura na sua realidade. Como regra grosseira de mercado, portfólios pequenos costumam seguir fazendo mais sentido na pessoa física; portfólios maiores começam a justificar a holding.
Com a mudança de 2027 no horizonte, essa conta merece ser refeita — e refeita com um contador, olhando os seus números, não os de um artigo.