O contrato diz "multa de três aluguéis". O inquilino avisa que vai sair no décimo mês de um contrato de trinta, e a conversa trava ali: três aluguéis cheios ou não?
Não. A multa por devolver o imóvel antes do prazo é proporcional ao tempo de contrato já cumprido — não é uma escolha das partes nem uma gentileza, é o que determina o art. 4º da Lei do Inquilinato.
O que diz a lei
O art. 4º da Lei 8.245/1991, com a redação dada pela Lei 12.112/2009, estabelece que, durante o prazo do contrato, o locador não pode reaver o imóvel; o locatário, por sua vez, pode devolvê-lo pagando a multa pactuada, proporcionalmente ao período de cumprimento do contrato — ou, na falta de multa pactuada, a que for judicialmente estipulada.
Duas leituras práticas saem daí:
- O número escrito no contrato é o teto, não o valor devido. "Três aluguéis" é o que se pagaria por um descumprimento total, no primeiro dia de vigência. Cumprido metade do contrato, cabe metade.
- A proporcionalidade não depende de negociação. Ela é da lei. O Código Civil reforça o mesmo princípio no art. 413, que manda reduzir a penalidade quando a obrigação foi cumprida em parte.
A fórmula
Multa proporcional = (multa pactuada ÷ prazo total em meses) × meses restantes
A multa pactuada normalmente vem expressa em quantidade de aluguéis — três é o mais comum. Converta para reais antes de dividir.
Dois exemplos
Contrato de 30 meses, aluguel de R$ 2.000, multa de três aluguéis (R$ 6.000).
| Quando sai | Meses restantes | Cálculo | Multa devida |
|---|---|---|---|
| Fim do mês 10 | 20 | R$ 6.000 ÷ 30 × 20 | R$ 4.000 |
| Fim do mês 24 | 6 | R$ 6.000 ÷ 30 × 6 | R$ 1.200 |
Repare no que a proporcionalidade faz: a mesma cláusula, o mesmo contrato e o mesmo aluguel produzem valores muito diferentes conforme o tempo já cumprido. Quanto mais perto do fim, menor a multa — até zerar no último dia.
Quando a multa não é devida
Transferência pelo empregador. O parágrafo único do art. 4º dispensa a multa quando a devolução do imóvel decorre de transferência do inquilino, pelo empregador público ou privado, para prestar serviços em localidade diferente daquela em que o contrato começou. Duas condições, as duas obrigatórias: notificação por escrito ao locador e antecedência mínima de 30 dias. Na prática, guarde o comprovante da transferência e o comprovante do aviso.
Contrato já vencido, locação por prazo indeterminado. Terminado o prazo e continuando o inquilino no imóvel sem oposição, a locação passa a vigorar por prazo indeterminado (art. 46, § 1º). A partir daí ele pode denunciar o contrato a qualquer tempo, bastando o aviso por escrito com 30 dias (art. 6º) — e não há multa por prazo, porque não há mais prazo a descumprir.
Descumprimento do locador. Se o imóvel não está em condições de servir ao uso contratado, ou se o proprietário descumpre obrigações do art. 22, a saída não é rescisão imotivada do inquilino. Aqui o caso é concreto e costuma depender de prova e, não raro, de discussão judicial.
Fora dessas hipóteses, isenção é cláusula: se o contrato prevê dispensa de multa depois de doze meses, por exemplo, isso vale porque foi contratado — não porque a lei mande.
O passo a passo de quem vai sair antes
- Releia o contrato e anote três números: prazo total em meses, multa pactuada e data de início.
- Avise por escrito com 30 dias de antecedência, no mínimo. Vale o canal que o contrato indicar; o que importa é ter prova do envio e da data.
- Calcule a multa proporcional com a fórmula acima e confira o número que a imobiliária apresentar.
- Agende a vistoria de saída e resolva as pendências de conservação separadamente — elas não se confundem com a multa por prazo.
Quando existe antecipação de aluguel no contrato
A antecipação de aluguel não muda uma linha do contrato de locação: prazo, valor, reajuste, garantias e a própria multa de rescisão seguem idênticos, e o inquilino mantém todos os direitos que tinha. Ele foi notificado da cessão, mas não assumiu obrigação nova.
O que muda é do lado do proprietário. Os meses cedidos continuam devidos, e o instrumento de cessão prevê que a imobiliária recoloque o imóvel para locação enquanto o novo contrato não entra. É por isso que a saída antecipada do inquilino, num contrato com aluguel antecipado, é assunto de três — proprietário, imobiliária e Anter — e não algo a acertar só no balcão. O que acontece quando o inquilino sai antes do fim da antecipação trata desse cenário em detalhe.
O ponto que resolve quase toda discussão
Antes de aceitar ou cobrar um valor, faça a divisão. A cláusula do contrato quase nunca traz a conta pronta, e o número cheio é o que costuma aparecer na mesa primeiro. A lei já respondeu qual é o certo — e ele depende de quantos meses ficaram para trás.
Este artigo é informação de caráter geral sobre a Lei do Inquilinato e não substitui orientação jurídica sobre um contrato específico.