Contrato de locação: o que importa para o proprietário

O contrato de locação é o documento que transforma um imóvel em renda. Ele também é o ativo que a antecipação usa como base, já que sem contrato válido não existe recebível a ceder.

Quatro cláusulas decidem quase tudo.

Prazo

O prazo define por quanto tempo a renda está contratada. Locação residencial costuma ser de 30 meses, prazo em que a retomada do imóvel ao final é facilitada pela Lei do Inquilinato. Contratos comerciais variam bastante mais.

Para a antecipação, o que interessa é o prazo remanescente, ou seja, quanto ainda falta até o vencimento. Ele é o teto absoluto da operação. Um contrato de 30 meses com 22 já cumpridos permite antecipar no máximo 8 meses, por mais que o limite geral da Anter seja 24.

O efeito prático é que contrato recém-assinado é o momento de maior capacidade de antecipação, e contrato quase vencendo é o de menor.

Reajuste

O índice de reajuste corrige o aluguel uma vez por ano. Historicamente, o padrão do mercado brasileiro foi o IGP-M, calculado pela FGV. Depois dos picos de 2020 e 2021, quando o índice acumulou variação muito acima da inflação ao consumidor, boa parte dos contratos novos migrou para o IPCA, que é mais estável.

Para o proprietário, a escolha do índice é uma decisão de risco. O IGP-M protege melhor em cenários de câmbio e commodities em alta, mas cria atrito com o inquilino quando dispara. O IPCA acompanha o custo de vida e gera menos renegociação forçada.

Garantias

A garantia é o que protege o proprietário quando o inquilino não paga. A Lei do Inquilinato prevê o fiador, que é um terceiro respondendo pela dívida, barato para o inquilino, trabalhoso de acionar e cada vez mais difícil de conseguir; a caução, um depósito de até três aluguéis, simples mas de cobertura pequena; o seguro-fiança, em que uma seguradora cobre a inadimplência com cobertura ampla e custo mensal para o inquilino; e o título de capitalização, alternativa ao seguro com resgate ao final.

A lei permite apenas uma modalidade por contrato. Exigir fiador e caução ao mesmo tempo é irregular.

Rescisão

O contrato pode terminar antes da hora, e as condições estão no próprio texto. O caso mais comum é a saída antecipada do inquilino, que em regra gera multa proporcional ao tempo restante.

Quando existe antecipação em curso, a rescisão não deixa o proprietário desamparado. Os aluguéis seguintes do mesmo imóvel, ou de um novo contrato que substitua o anterior, cobrem os meses ainda pendentes. A hipótese é tratada expressamente no termo de cessão, justamente para que ninguém descubra a regra no meio do problema.

Inadimplência

O medo da inadimplência é maior do que o risco real. O Índice de Inadimplência Locatícia da Superlógica, que acompanha mais de 600 mil contratos e considera inadimplente quem atrasa mais de 60 dias, registrou 3,18% em abril de 2026, o menor patamar em doze meses.

Ainda assim, três em cada cem contratos com problema relevante é um risco que existe e recai inteiramente sobre o proprietário. Antecipar os aluguéis é uma das formas de transferir essa exposição: uma vez cedidos os recebíveis e recebido o valor à vista, o risco daquele período deixa de ser seu.

O que a Anter olha no contrato

Na análise da operação, o contrato de locação é conferido em pontos objetivos: identificação das partes, endereço do imóvel, valor do aluguel, data de vencimento, prazo e assinaturas. A leitura é feita com apoio de inteligência artificial e revisada pelo time. Não há exigência de registro em cartório.