Como financiar a reforma do imóvel com o próprio aluguel
Reforma que valoriza o imóvel e permite subir o aluguel pode ser paga com os próprios aluguéis futuros, sem empréstimo e sem dívida.
Resposta rápida
O proprietário pode antecipar os aluguéis futuros de um imóvel para financiar a reforma dele, ou de outro imóvel da carteira. É a operação que mais se aproxima de se pagar sozinha: reforma bem escolhida reduz vacância e permite reajustar o aluguel, e a valorização fica no patrimônio. Não há dívida, parcela nem risco sobre o imóvel.
Reforma é o gasto que mais se aproxima de um investimento, e o que mais costuma ser adiado por falta de caixa.
Quem tem imóvel alugado tem uma forma direta de resolver: antecipar os aluguéis futuros e usar o dinheiro para reformar.
Por que a conta costuma fechar
Uma reforma bem escolhida produz três efeitos que compensam o deságio.
O primeiro é permitir reajustar o aluguel. Cozinha e banheiro renovados, pintura nova, elétrica e hidráulica em ordem são os itens que efetivamente movem o valor locatício. Um aumento de R$ 200 por mês representa R$ 2.400 por ano de renda adicional, permanentemente.
O segundo é reduzir vacância. Imóvel bem conservado aluga mais rápido e troca de inquilino com menos meses vazios. Dois meses de vacância evitados num aluguel de R$ 1.500 são R$ 3.000 que ficam no bolso.
O terceiro é que a reforma fica no patrimônio. Diferente de quase todo uso de crédito, aqui o dinheiro vira benfeitoria, e a valorização permanece no imóvel mesmo depois de encerrada a operação.
E se o imóvel a reformar for outro
Funciona, porque o valor da antecipação não tem destinação vinculada.
Proprietário com dois imóveis, um alugado e outro precisando de obra para entrar no mercado, pode antecipar os aluguéis do primeiro e reformar o segundo. O que a operação exige é um contrato de locação vigente sobre o imóvel cujos recebíveis serão cedidos.
O que não funciona é antecipar sobre um imóvel vazio: sem contrato, não há recebível a ceder.
O que reformar primeiro
A ordem de prioridade que costuma render mais por real investido começa pelas instalações elétricas e hidráulicas, que não valorizam sozinhas, mas cujo problema derruba negociação e gera dor de cabeça durante toda a locação. Depois vem a pintura, que dá o maior efeito visual pelo menor custo. Em seguida banheiro e cozinha, que são os ambientes que decidem a locação. E por último o piso, de impacto alto e custo alto, que vale avaliar caso a caso.
Acabamento de padrão muito acima do perfil do imóvel raramente se paga em aluguel.
O passo a passo
Simule quanto recebe antecipando o prazo que pretende, feche o orçamento da obra antes de operar e antecipe o valor que a reforma pede, não mais que isso. Deságio sobre dinheiro que vai ficar parado é custo puro.
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No glossário
Antecipação de aluguel
Operação em que o proprietário de um imóvel locado recebe à vista, de uma só vez, os aluguéis de meses futuros de um contrato vigente, mediante uma taxa de desconto. É executada juridicamente como cessão de recebíveis, e não como empréstimo.
Contrato de locação
Acordo entre proprietário e inquilino que estabelece a cessão do uso de um imóvel mediante pagamento de aluguel, regido pela Lei 8.245/1991 (Lei do Inquilinato). Define prazo, valor, índice de reajuste, garantia e condições de rescisão.
Perguntas frequentes
Dá para antecipar o aluguel de um imóvel para reformar outro?
Sim. O dinheiro da antecipação não tem destinação vinculada. O que a operação exige é um contrato de locação vigente sobre o imóvel cujos aluguéis serão cedidos; o uso do valor é decisão sua.
Reforma aumenta o valor do aluguel?
Depende do que se reforma. Itens que mais impactam o valor locatício costumam ser cozinha, banheiro, pintura, piso e instalações elétricas e hidráulicas. Acabamento de alto padrão em imóvel de perfil econômico raramente se paga.
Posso antecipar durante uma reforma com o imóvel vazio?
Não. A antecipação depende de um contrato de locação vigente, que é o recebível cedido. Imóvel desocupado não gera recebível a ceder.
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