Usar o aluguel de um imóvel como entrada de outro
Como transformar os aluguéis futuros de um imóvel locado na entrada da compra de um novo imóvel, sem comprometer a análise de crédito do financiamento.
Resposta rápida
O proprietário pode antecipar os aluguéis de um imóvel já locado e usar o valor como entrada na compra de outro. Como a antecipação não é operação de crédito, ela não gera dívida no CPF nem consome capacidade de endividamento, ou seja, não prejudica a análise do financiamento imobiliário que virá em seguida.
A entrada é o obstáculo mais comum na compra de um imóvel. O financiamento cobre boa parte, mas os 20% ou 30% iniciais precisam sair de algum lugar, e normalmente saem de anos de poupança.
Quem já tem um imóvel alugado tem uma fonte disponível que costuma passar despercebida: os próprios aluguéis futuros.
A lógica da operação
Você antecipa os aluguéis do imóvel que já é seu e usa o valor à vista como entrada do próximo. O primeiro imóvel financia a aquisição do segundo, sem venda de patrimônio e sem crédito adicional.
Um imóvel alugado por R$ 2.000, com contrato longo, permite antecipar 24 meses e receber cerca de R$ 28,5 mil, sobre R$ 48 mil em aluguéis futuros. É uma entrada real.
O detalhe que faz toda a diferença
Compor entrada com empréstimo pessoal ou consignado é comum, e sabota o próprio objetivo. O banco que vai analisar seu financiamento enxerga a nova dívida, ela consome sua capacidade de endividamento, e a parcela do empréstimo compete com a parcela do financiamento no cálculo de comprometimento de renda. Não é raro o crédito da entrada inviabilizar a aprovação do crédito principal.
A antecipação não produz esse efeito. Como não é operação de crédito, não é registrada em birô, não gera dívida no CPF e não entra na análise de endividamento. Do ponto de vista do banco, você simplesmente tem o dinheiro.
O que muda no seu fluxo
Durante o período antecipado, o aluguel do primeiro imóvel não entra. É preciso que o orçamento comporte a parcela do novo financiamento sem contar com essa renda.
Depois do período cedido, o aluguel volta a entrar integralmente, e agora com dois imóveis no patrimônio.
Comprovação de origem
Bancos pedem comprovação de origem de recursos em valores relevantes. O termo de cessão de recebíveis assinado documenta exatamente de onde veio o dinheiro, quais meses foram cedidos e por qual valor. Guarde-o junto ao comprovante da transferência.
Artigos sobre esta situação
No glossário
Antecipação de aluguel
Operação em que o proprietário de um imóvel locado recebe à vista, de uma só vez, os aluguéis de meses futuros de um contrato vigente, mediante uma taxa de desconto. É executada juridicamente como cessão de recebíveis, e não como empréstimo.
Cessão de recebíveis
Negócio jurídico em que o titular de um crédito a receber transfere esse direito a outra pessoa, em troca de pagamento à vista. Está prevista nos artigos 286 a 298 do Código Civil e não constitui operação de crédito.
Perguntas frequentes
Antecipar aluguel atrapalha a aprovação do meu financiamento imobiliário?
Não. A antecipação não é operação de crédito e não é registrada em birô, então não aparece como dívida na análise do banco nem consome sua capacidade de endividamento. É uma diferença relevante em relação a tomar empréstimo para compor a entrada.
O banco aceita dinheiro de antecipação de aluguel como entrada?
O recurso entra na sua conta por PIX ou TED como qualquer outro recebimento, e o termo de cessão documenta a origem. Bancos costumam pedir comprovação de origem de recursos em valores relevantes, e o termo assinado cumpre esse papel.
Quanto consigo antecipar de um aluguel para compor a entrada?
Até 24 meses, limitado ao prazo que ainda resta no contrato de locação. Um imóvel alugado por R$ 2.000 com contrato longo gera cerca de R$ 28,5 mil à vista em 24 meses, sobre R$ 48 mil em aluguéis futuros. O valor exato aparece na simulação.
Simule sua antecipação de aluguel
Descubra em menos de um minuto quanto você recebe à vista pelos próximos meses de aluguel do seu imóvel.
Simular agora